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徐小明新浪博客博文万科和新城地产11月份经营月报点评

徐小明新浪博客博文万科和新城地产11月份经营月报点评
万科和新城地产11月份经营月报点评

11月刚过,各大地产公司纷纷发布了11月份销售情况简报,万科和新城房产简报分别如下:

万科2019年11月份公司实现合同销售面积364.5万平方米,合同销售金额545.4亿元;2019年1~11月份公司累计实现合同销售面积3,697.4万平方米,合同销售金额5,735.3亿元。

点评:万科11月份以及1-11月的累计销售数据相比其他地产公司增长幅度是最慢的,11月公司实现签约金额545.4亿元,同比(2018年11月583.2亿元)下降6.5%;实现签约面积364.5万平方米,同比(2018年11月355.6)增长2.5%。1-11月,公司累计实现签约金额5,735.3亿元,同比(2018年1-11月5439亿元)增长5.4%;实现累计签约面积3,697.4万平方米(2018年1-11月3599万平),同比增长2.7%;

和其他地产公司同比动辄10-30%的增长率相比,万科今年的销售面积和金额增长都比较佛系,那为何王石还敢拍胸脯说今年万科的财务表现不会差呢,那是因为万科拥有全地产公司最高的合同负债(也就是客户的预付款),按万科第三季度财报,万科有合同负债5880亿,2019年1-9月的结算收入是1455亿,假设万科要实现2019年的计算收入比2018年的2846亿增长15%,只要第四季度确认结算收入约1800亿左右,就算第四季度没有任何销售收入,万科从合同负债拨出这1800多亿,万科能在轻松完成2019年收入增长15%的同事,还能剩下约4000亿的合同负债,这已经甚至确保了2020全年的结算收入。都说万科是地产龙头,至少从财务稳健的角度来说,当之无愧。

新城11月份公司实现合同销售金额约241.89亿元,销售面积约228.37万平方米。1-11月公司累计实现合同销售金额约2,465.62亿元,比上年同期增长24.17%;累计销售面积约2,188.00万平方米,比上年同期增长37.50%

点评:这是一份非常出色的销售数据,2019年1-11月的合同销售金额和销售面积都已经超过了2018年全年的数据(万科1-11月的数据还低于2018年全年数据),新城控股年初公布的全年销售目标2700亿元。这个全年销售目标相比2018年的2210亿元,增长22%,2019年前11月,新城控股已完成全年目标的91.31%,还有一个月的时间,应该会大概率完成年初制定的目标。

这里需要说明一点,房地产公司的销售金额不等于年度的营业收入,我们以新城控股为例,目前很多房地产项目都由新城控股独家开发或者几家房地产公司合作开发,合作开发的地产项目的销售收入也会被记入新城控股的月度和年度的销售金额,在编制年度财务报表的时候,新城控股的年度销售总金额实际上在报表里被分割为好几项。第一部分,新城控股占股房产开发项目超过50%的的销售金额,其中属于该公司的权益销售金额,如果房子在当年交付客户的,这部分销售金额进入当年损益表的营业收入,不能交付客户的,变成预收款合同负债,进入当年的资产负债表。这里的表述比较拗口,需要细细品读好几遍。第二部分,如果占股开发项目项目小于50%,该地产公司就是该地产开发项目小股东,这部分销售金额实际无法并表,那就会进投资收益。新城房产2017和2018年的营业收入为405亿和541亿,但2017和2018年的销售金额为1265亿和2211亿,就体现了上述逻辑。这是所有房地产开发公司和所有年度的普遍现象。