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徐小明的新浪博客博文物业股票长期投资价值的思考

徐小明的新浪博客博文物业股票长期投资价值的思考
物业股票长期投资价值的思考

这周沉寂多时的物业股终于又有不少龙头公司创出新高,这对前一阵很多看空的声音做出了有利的回击。随着下半年和明年几家大的物业公司陆续上市,物业板块的上市公司数量短期内也将达到一个峰值,如何判断物业股中长期的投资价值?这是本文试图解答的。

在今年5-6月份物业股由于部分龙头公司相继配股或者发可转债导致板块盘整走弱的时候,我反复思考一个问题,是不是应该把物业股放弃,还是有所取舍,最终在和不少业内同行反复讨论下,得出以下的思考结论。

我们可以把物业股分为两大类,即是住宅物业股和非住宅物业股。其中非住宅物业股可以简单划分为公建物业为主、商场物业为主、写字楼商业物业为主等三类。

住宅物业股

住宅物业股的短期投资价值在于未来2-3年业绩的高增速和确定性。

这些主要是由于母公司或者关联公司通过大量的住宅面积交付(住宅物业公司刚刚上市,意味着刚开始的在管面积基数相对较低,意味着2-3年内在管面积的增速会很快,基础物业的收入增速会很快)和对非业主的增值服务贡献(非业主增值服务主要是案场服务、前期咨询、验房、一手房代理销售等)确保了2-3年内业绩的高增长。

当然对业主的增值服务(代理购物、维修、拎包入住、装修、广告分成、二手房代理、教育培训等)这块增速也会很快,毕竟上市后大家对业主增值服务这块也越来越重视。

这里提一下,不少上市公司将停车位的销售归类到对业主的增值服务这项中,我自己是不太认的。众所周知,卖停车位毛利率还是很高的,对上市公司短期的利润贡献也较大。

住宅物业股的中长期投资价值在于它的业主增值服务业务的想象力。

首先随着自身在管面积的不断增长,母公司或者兄弟公司每年给予的在管面积的相对量会变小,同时关联交易较多的对非业主的增值服务这块也是一样,增速会降低。

只有对业主的增值服务这块想象空间十分巨大。不过诚然,目前对业主的增值服务没有特别好的盈利变现模式,或者说它这块的目前看到的收入体量还是太小。这确实会影响2-3年后住宅物业股的估值。

如果相对乐观的话,我们可以看到很多物业公司在对业主增值服务这块业务做出了很多的尝试。虽然目前没有好的大体量变现方式,但可以期许未来可以走出一条路来。

其实这次疫情就让政府和众多业主对物业公司有了重新的认识。无论如何,想要有可变现的业主增值服务,一定需要足够大的业主基数或者密度。

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