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由于标的物稀缺,此前a股很少提及物业管理行业。2018年以来,随着物业管理上市公司数量的快速增加,市场关注度大大提高,各证券公司对明年物业管理行业表示了坚定乐观。

作为房地产的附属行业,物业管理是一个难得的长期价值投资行业,具有良好的现金流、较低的负债、较强的业务可持续性和稳定的业绩。从行业来看,市场规模超过1万亿元,空间较大,无论是短期还是长期都有很好的增长逻辑。从公司来看,近年来龙头企业的市场占有率逐年上升,未来将继续受益于相关房地产开发商的创业成长,而独立的第三方物业管理公司有望通过广泛的并购和进入盈利的商业市场获得更大的增长空间。
市场规模超过1万亿。
物业管理的成长遵循增量逻辑。只要新建或销售商品房,产业规模就会扩大。而且,它不同于家装、电器等配套产业。物业管理服务一旦形成,将长期存在。一般来说,企业在交房时就开始提供物业服务。根据房地产项目的开发时间,物业管理服务至少滞后2.5-3年。2016年,国内商品房销售增长22.5%。虽然2017年和2018年继续下滑,但仍实现正增长。三年累计销售面积近50亿平方米,年均复合增长10.1%。从短期来看,这部分商品房将在未来1-2年密集交付,这将带动物业管理行业的扩张,预计将为物业管理服务带来超过2000亿的潜在空间。
从长期来看,物业管理与城市化率呈正相关。目前,国内城镇化率约为59.6%,而美国为82.3%,日本为91.6%,韩国为81.5%。与这些发达国家相比,我们还有20%的发展空间。天丰证券预测,未来5年,国内商业住宅销售面积将继续以亿元的速度增长。
从产业结构来看,我国物业管理的集中度不高,但有向头部集中的趋势。数据显示,2018年百强物业管理企业管理区域市场份额约为38.8%,其中CR10仅为11.35%。但与往年相比,2013-2017年分别为4.85%、6.18%、7.64%、10.18%和11.06%,呈逐年上升趋势。当然,这一比例也与房地产开发商有关。很多房地产开发商提供自己的物业服务,如碧桂园服务、万科物业、保利物业等,他们的物业服务对象是碧桂园等相关公司的房地产项目,其中80%以上来自兄弟企业。
物业管理分为住宅、商业、写字楼、事业单位、工业园区等多种业态,2018年,国内百强物业管理公司中,70%来自住宅楼,商业、办公区分别占8.65%和9.12%。
从收入结构来看,办公物业的收费水平最高。百强企业办公物业收费接近8元/平/月,其次是商业物业和医院物业,两者均在7-8元之间。虽然住宅物业管理的比例很高,但收入却是最低的,甚至低于学校和工业园区。百强企业住宅物业平均收费水平低于3元。由此可以看出,2017年物业管理非住宅类百强占总面积的30.15%,占总收入的40.28%。2018年,这部分收入占比首次超过居住类,达到54.21%。